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Obiettivo: palazzi sicuri

Dopo il crollo lo scorso 7 luglio della palazzina a Torre Annunziata, nel Napoletano, in cui sono morte otto persone, torna in primo piano la questione del certificato di idoneità statica, ovvero il documento che attesta le condizioni di sicurezza delle strutture portanti di un fabbricato, secondo le norme in vigore al momento della costruzione, necessario per il rilascio dell’agibilità quando non esiste o non è reperibile il certificato di collaudo statico ai sensi della Legge 1086/71. Il problema è che al momento il Cis non è obbligatorio – lo sarà, forse, questo almeno ha annunciato nei giorni scorsi il ministro alle Infrastrutture Delrio, grazie alla Legge di stabilità dal 2018 – e l’unica città che finora lo ha adottato è Milano, laddove, come stabilito dal regolamento edilizio comunale di fine 2014, circa ventiseimila stabili con mezzo secolo di storia sulle spalle o che entro il 2019 compiranno cinquant’anni, sono obbligati a dotarsi di tale documentazione. Un obbligatorietà del certificato di idoneità statica che molti tecnici del settore auspicano per salvaguardare l’incolumità di abitazioni e persone, ma che fa potrebbe portare, secondo il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici, a un «rischio di commerciabilità di questi immobili, che rappresentano alcune centinaia di migliaia di unità edilizie, con una paralisi per il già sofferente settore immobiliare».

 

INTERVISTA
Faita (Sicurcond): «L’obbligatorietà è fondamentale»

«Da tecnici non possiamo che condividere quanto sostenuto dal ministro Delrio, cioè rendere obbligatorio il certificato di idoneità statica nei contratti d’affitto e di compravendita, analogamente a quanto previsto per la certificazione energetica degli immobili. Ciò imporrà standard di sicurezza di cui molti immobili datati oggigiorno sono sprovvisti». Così Stefano Faita, titolare di Sicurcond ( Sicurcond.it), azienda milanese che si occupa di sicurezza dei condomini.

Colpisce che il Cis non sia già obbligatorio…
«Va detto che tutti i condomini hanno già un certificato di agibilità: la novità introdotta riguardo agli stabili di 50 anni è legata al fatto che, alla scadenza della tempistica stabilita, l’edificio che non avrà fatto questa verifica vedrà decadere l’attuale certificato di agibilità».

Perché la soglia dei cinquant’anni?
«Chi opera in edilizia sa che, dopo cinquant’anni, i materiali tendono ad avere un normale deperimento. Va poi tenuto conto di ciò che in quel mezzo secolo è successo all’edificio (piccole modifiche, sopralzi) o al contorno (garage sotterranei, lavori per la metropolitana). L’idea del Comune di Milano è: diamo un’occhiata, controlliamo. Non bisogna, però, speculare su questa ratica».

Cioè?
«Non c’è bisogno di un ingegnere che progetti daccapo l’edificio: si tratta semplicemente di fare un controllo, analizzare una serie di elementi per capire se esistono o meno anomalie da approfondire».

Come si agisce concretamente?
«Ci sono due livelli differenti che corrispondono ad altrettanti fasi di approfondimento. Il primo livello si basa su un’analisi qualitativa, visiva e documentale del fabbricato: se esaustiva e se non emergono aspetti critici per la sicurezza, viene emesso il Cis, con validità 15 anni. Ci sono sei passaggi: analisi storico-critica, definizione dell’organismo strutturale primario, interazione con fattori esterni indipendenti dal fabbricato, sopralluoghi esterni, sopralluoghi interni, analisi visiva dello stato generale. Si prendono in esame sia gli elementi strutturali che quelli secondari (intonaci, frontalini, balconi, ringhiere, eccetera), cioè non quelli che tengono in piedi la casa, ma che possono generare pericolo o, meglio, garantire sicurezza».

Se, invece, emergono anomalie?
«In caso di lesioni o cambiamenti del disegno originale, si passa a un’indagine relativa alla valutazione della sicurezza per stabilire se l’uso della costruzione può continuare senza interventi o se devono essere apportate delle modifiche. In caso di anomalie a un solaio si andranno a fare, per esempio, delle prove di carico».

Chi paga e quanto?
«È stato emanato dal Collegio degli ingegneri un listino prezzi che, a nostro giudizio, è un po’ troppo pesante. In caso di condomini, la spesa viene divisa in millesimi sui proprietari: si va dai circa duemila euro per completare l’iter in un condominio piccolo, fino a seimila per uno grande».

C’è il rischio, paventato da Assoedilizia, di un paralisi dell’immobiliare a Milano per l’obbligatorietà del Cis?
«Noi ci occupiamo di questa pratica dal 2014 e ci siamo accorti che c’è un po’ di disinformazione: il messaggio corretto che deve passare è che entro il 2019 va completata l’intera pratica per ottenere il Cis, non che la scadenza è nel 2019. La paralisi può avvenire solo se i vari attori rimangono dormienti: le tempistiche, va detto, sono un po’ lunghe. Se si diluiscono i controlli in questo triennio, tutto andrà per il meglio; se, invece, ci si sveglierà all’ultimo, qualche problemino ci potrebbe essere».

LE TEMPISTICHE

In assenza del certificato di collaudo statico, c’è tempo fino al 26 novembre 2019 per sottoporre a verifica di idoneità statica:
1) I fabbricati che, in data 26 novembre 2014, avevano più di 50 anni e che, quindi, sono stati ultimati prima del novembre 1964
2) I fabbricati che raggiungeranno 50 anni entro il 26 novembre 2019 e che, quindi, sono stati ultimati prima del novembre 1969

In presenza del certificato di collaudo statico, c’è tempo fino al 26 novembre 2024 per sottoporre a verifica di idoneità statica:
1) I fabbricati che hanno certificato con data risalente a prima del novembre 1964
2) I fabbricati che raggiungeranno i 50 anni prima del novembre 2024