C’è un problema legato alle case a Milano? Domanda retorica, al momento. Ma è senz’altro arrivato il momento di porsela in maniera seria. Il problema nasce lontano dalla città, ma entra dentro la vita quotidiana dei milanesi quando si tratta di coniugare l’esigenza di soluzioni abitative accessibili con la legittima ambizione di vivere in una casa di proprietà. Problematiche profonde dato che i numeri parlano chiaro: negli ultimi anni a Milano sono cresciuti mutui e affitti, ma non i salari.
Case a Milano, l’indicatore dei mutui
La crisi abitativa milanese parte da Francoforte. La decisione – programmata da mesi – della Banca Centrale Europea di alzare i tassi d’interesse è andata avanti nonostante la crisi di Credit Suisse. Come ha chiarito la presidente Christine Lagarde, in Europa per ora non c’è nessuna crisi di liquidità, per questo la BCE è andata avanti per la sua strada. Ma se le banche alzano le rate dei mutui e il mercato immobiliare a Milano rallenta, tutto il sistema va in affanno.
Una situazione che coinvolge categorie diverse, ma soprattutto il ceto medio e gli studenti fuori sede: i primi rappresentano il motore della città, i secondi un terzo del totale degli universitari a Milano. Un cortocircuito in un momento storico in cui di appartamenti sul mercato a Milano ce ne sono eccome (si stima che nel a gennaio 2023 fossero 3.100), ma a prezzi troppo alti.
Case a Milano, il nodo degli affitti
Quando si parla di affitti a Milano bisogna distinguere fra due categorie. Nel 2022, secondo una recente analisi di Scenari Immobiliare, un istituto indipendente di studi e di ricerche che analizza i mercati immobiliari, sono stati 73.800: i nuovi contratti di affitto a Milano (+7% su 2021 e +25% su 2019). L’affitto medio è di circa 1.000 euro per 67 metri quadri: se parliamo di un monolocale si arriva anche a 1.300, per il trilocale la cifra diventa 1.800 euro. Prezzi cresciuti dell’80% negli ultimi dieci anni, che allontanano sempre di più la domanda. Per questo l’offerta spesso cambia destinazione. Sono sempre di più i proprietari di immobili a Milano che scelgono di affidarsi a portali online per affitti di brevi periodi: sono 14.000 i nuovi contratti di locazione di questo tipo nel 2022 (+3,7% su 2021 e +33% su 2019). Numeri che indicano una tendenza e un allarme: ci sono sempre meno case disponibili per l’affitto a Milano e la regolamentazione del mercato dei locatori necessita di un aggiornamento.
Case a Milano, i salari non crescono
Il “delitto perfetto” si consuma quando crescono i mutui, crescono gli affitti ma non i salari: fra il 2014 ed il 2020 c’è stato un incremento dei salari del 5,40%. Troppo poco per offrire una garanzia a chi cerca una casa in città. La teoria vorrebbe che gli stipendi della classe media consentissero l’acquisto o l’affitto di una casa adeguata. Ma non è più così. Oggi chi ha una cabsa di proprietà, spesso l’ha ricevuta in eredità. È un paradosso che sta accompagnando l’evoluzione di una città che per tornare ad essere a misura di famiglie deve tornare alle sue origini: Milano è la città delle opportunità, deve tornare ad esserlo anche nella questione abitativa.
Case a Milano, crescono i fuori sede ma non gli alloggi: i dati
Case a Milano, intervista a Pierfrancesco Maran: «Incentivi fiscali, lotta agli affitti brevi e agli alloggi irregolari»
Le proposte del Comune per fronteggiare l’emergenza sui costi delle case. L’assessore Maran: «C’è chi è disponibile a pagare le nuove tariffe, ma il fenomeno mette in difficoltà tanti giovani lavoratori»
di Katia Del Savio
Loculi fatiscenti da 700 euro in su, prezzi delle case a oltre 5mila euro al metro quadro, rate dei mutui alle stelle. Il tema Case a Milano si fa sempre più emergenziale, non solo per le fasce di popolazioni più povere, ma anche per la classe media: lavoratori, giovani e famiglie che con l’inflazione più alta dal 1985 a oggi, con l’aumento delle bollette, e gli stipendi fermi non riesce a stare al passo con l’andamento del mercato immobiliare di una città che fuori si sente europea, ma che dentro nasconde difficoltà tutte italiane.
Per cercare di affrontare di petto la questione, nei giorni scorsi il Comune ha organizzato il Forum Abitare in collaborazione con MM e con il supporto di Fondazione Cariplo. «Bisogna finalmente considerare il tema del costo delle case come una questione pubblica, mentre fino ad ora si è sempre pensato che la politica si dovesse occupare solo delle case popolari», spiega a Mi-Tomorrow Pierfrancesco Maran, assessore alla Casa e Piano Quartieri di Palazzo Marino.
Maran, quali sono le principali proposte del Comune per mitigare l’incremento dei prezzi delle case e degli affitti?
«Siamo preoccupati perché questi aumenti stanno causando la fuga del ceto medio dei lavoratori dalla città, nonostante il numero dei cittadini continui a crescere. La crescita dei valori immobiliari è legata al rapporto domanda/offerta: c’è chi è disponibile a pagare le nuove tariffe, ma il fenomeno mette in difficoltà tanti giovani lavoratori. Abbiamo diviso le azioni possibili da realizzare da qui a tre anni e le soluzioni che servono a medio termine».
La prima cosa che va fatta?
«Abbiamo chiesto al governo che Milano possa emanare una normativa specifica sull’ospitalità turistica, come è stato concesso, in Italia, solo alla città di Venezia. Oggi abbiamo ben 15mila case in ospitalità turistica. Sono troppe e vorremmo ridurle, in particolare quelle di proprietà di aziende o laddove ci sono più case dello stesso proprietario in modo da destinarle agli affitti per lavoratori e studenti».
Altre misure a breve termine?
«Vorremmo introdurre detrazioni fiscali sull’affitto – in Italia esistono, ma si possono detrarre al massimo 150 euro all’anno, mentre invece ciò funzionerebbe se la somma arrivasse a 3 mila euro l’anno – o tramite modalità di sussidio sul modello che noi stiamo sperimentando, rivolti alle famiglie a cui nasce un figlio nel 2023 che, se rientra in una certa fascia di reddito, riceve per tre anni un contributo di 250 euro al mese per l’affitto».
E poi?
«L’ultimo provvedimento a breve termine è quello che abbiamo chiamato “Casa ai Lavoratori”. Sfruttando il fatto che il patrimonio abitativo popolare ha migliaia di case vuote e da ristrutturare (quelle del Comune sono 5mila): stiamo avviando una sperimentazione per darle per 12 anni ai lavoratori che le ristrutturano pagando un affitto a canone concordato».
Misure sul lungo periodo?
«Ci poniamo di sviluppare una logica intermetropolitana: i prolungamenti delle metropolitane portano nel sistema di piena accessibilità di Milano altre 900mila persone. Vogliamo inoltre creare una società (Società Casa) che parta dal Comune con l’obiettivo di tornare a costruire case pubbliche. Poi c’è un’altra richiesta che stiamo elaborando allo Stato e sulla quale vogliamo coinvolgere la Regione».
Quale?
«La misura del bonus 110%, del quale hanno goduto i privati, andrebbe indirizzata verso la manutenzione delle case pubbliche perché i fondi di Comune e Regione sono insufficienti».
Che effetto le fa sentire di annunci di stanze singole fatiscenti in affitto a oltre 600 euro al mese?
«I proprietari hanno il diritto di mettere in affitto appartamenti al prezzo che pensano di guadagnare. Serve, però, un sistema di controlli: a volte si affittano appartamenti che non hanno neanche il certificato di abitabilità. Su questo vogliamo migliorare la capacità di segnalazione da parte dei cittadini e quindi il successivo intervento della Polizia Locale o della Guardia di Finanza. Abbiamo aperto la mail sosaffiti.segnalazioni@comune.milano.it per segnalare casi di irregolarità».
Cosa si può fare per gli studenti fuori sede?
«Gli studentati a Milano sono in grande crescita, ma non bastano. Negli ultimi cinque anni gli studenti sono cresciuti del 15%: un incremento tutto concentrato sui fuori sede, e così i prezzi aumentano. Serve che le università programmino la loro crescita in modo da sapere qual è il loro potenziale di accoglienza, specialmente quando hanno più sedi in varie città lombarde».
Questo aumento dei prezzi delle case a Milano durerà ancora, magari fino alle Olimpiadi del 2026?
«A meno di scombussolamenti finanziari, non ci troviamo ancora di fronte al picco dei prezzi di affitto e di vendita di Milano. Le azioni che possiamo mettere in campo sono volte a ridurre la curva di crescita, ma non dimentichiamoci che in Italia i salari non salgono: è lì la vera anomalia. Ed è per questo che serve un sistema di detrazioni fiscali.
Case a Milano, i numeri
Incremento popolazione | 2008-2022
Residenti 2008: 1.295.705
Residenti 2022: 1.396.673
il 62% dei milanesi attuali non viveva a Milano 15 anni fa
Incremento salari | 2014-2020
Redditi 2014: 30.155,78 euro
Redditi 2020: 31.777,70 euro
Fra il 2014 e il 2020 l’incremento dei salari del 5,40%
Fonte: Forum dell’Abitare 2023 con MM
