Milano si conferma la città più cara d’Italia per acquistare casa. Con una quotazione media di 4.000 euro al metro quadro, il capoluogo lombardo continua a dominare il mercato immobiliare nazionale, lasciandosi alle spalle Bolzano e Firenze. Ma è soprattutto osservando i singoli quartieri che emerge la distanza tra il mercato milanese e quello del resto del Paese: Brera, CityLife e Duomo figurano tra le dieci zone residenziali più costose d’Italia, con valori che superano i 10mila euro al metro quadro.
A fotografare la situazione è il nuovo Osservatorio del Centro studi Gromia, società fondata proprio a Milano nel 2015, che ha analizzato le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate relative al primo semestre 2026. L’indagine prende in esame tutti i 107 capoluoghi italiani, confrontando i valori delle abitazioni e le variazioni registrate nell’arco di un anno.
Prezzi case a Milano: da Brera a CityLife, i quartieri più costosi
Il primato milanese diventa ancora più evidente osservando le quotazioni delle aree centrali e dei quartieri di maggiore prestigio. Brera raggiunge una media di 11.150 euro al metro quadro, collocandosi tra le zone più costose dell’intero territorio nazionale.
Per acquistare un appartamento di 100 metri quadrati nel quartiere simbolo della Milano artistica e culturale servirebbero, sulla base delle quotazioni medie, circa 1 milione e 115mila euro.
Poco distante si colloca CityLife, con 10.400 euro al metro quadro, un valore che riflette il posizionamento del quartiere nato dalla trasformazione dell’ex area fieristica. Qui un’abitazione di 100 metri quadrati raggiunge una quotazione indicativa di 1 milione e 40mila euro.
Completa il podio milanese la zona Duomo, dove il valore medio è di 10.050 euro al metro quadro. Per la stessa superficie si supera quindi il milione di euro.
Tre realtà differenti, accomunate da quotazioni che rendono l’acquisto di un immobile accessibile a una fascia ristretta di potenziali compratori.
Il confronto con il resto d’Italia è significativo. Le zone più costose in assoluto si trovano nelle località turistiche di lusso: il nucleo antico di Portofino raggiunge 13.450 euro al metro quadro, mentre nell’area di via Roma e corso Italia, a Cortina d’Ampezzo, si arriva a 13.250 euro.
Brera si inserisce dunque nello stesso segmento immobiliare delle destinazioni italiane più esclusive, confermando il peso economico del centro di Milano nel panorama nazionale.
Comprare casa a Milano costa più che a Bolzano e Firenze
Il divario tra Milano e gli altri grandi mercati immobiliari emerge anche dal confronto tra le quotazioni medie dei capoluoghi.
Alle spalle della città lombarda si trovano Bolzano, con 3.400 euro al metro quadro, e Firenze, con 3.000 euro. Significa che un appartamento di 100 metri quadrati a Milano presenta una quotazione indicativa di 400mila euro, contro i 340mila di Bolzano e i 300mila di Firenze.
Una differenza che contribuisce a spiegare le difficoltà di accesso alla proprietà immobiliare nel capoluogo lombardo, soprattutto per chi dispone di redditi ordinari e deve ricorrere a un mutuo.
Il valore medio cittadino, inoltre, nasconde differenze profonde tra quartieri. Le quotazioni delle aree centrali e di pregio risultano infatti molto superiori alla mediana complessiva, confermando quanto sia importante distinguere i singoli mercati locali.
Lombardia, prezzi delle case in aumento del 3,2%: Varese e Lecco corrono
Se Milano mantiene il primato per i valori immobiliari, sono altri due capoluoghi lombardi a distinguersi per la velocità con cui stanno aumentando le quotazioni.
Varese registra una crescita del 14% in un anno, mentre Lecco raggiunge il 12,6%. Si tratta rispettivamente del secondo e del terzo incremento più elevato tra i capoluoghi italiani, preceduti soltanto da Trieste, dove l’aumento arriva al 16,7%.
Il dato assume particolare rilevanza considerando che, nello stesso periodo, la crescita media dei prezzi nei 107 capoluoghi analizzati si ferma all’1,5%.
Nel complesso, i capoluoghi della Lombardia registrano un incremento del 3,2%, più del doppio rispetto alla media nazionale.
A Varese si trovano inoltre due delle quattro zone con gli aumenti più consistenti d’Italia. A Masnago le quotazioni crescono del 27,7%, mentre a Sant’Ambrogio l’incremento raggiunge il 26,3%.
Numeri che raccontano un mercato regionale in movimento, nel quale gli aumenti più marcati non si concentrano necessariamente nelle città con i prezzi di partenza più elevati.
Investire nel mattone: gli affitti rendono di più nelle città piccole
L’Osservatorio affronta anche il tema della redditività degli investimenti immobiliari, particolarmente rilevante in una città come Milano, dove il costo di acquisto rappresenta una delle principali barriere all’ingresso.
Secondo l’analisi del Centro studi Gromia, il rendimento lordo medio degli immobili destinati alla locazione nei capoluoghi italiani è del 5,3% annuo.
Le opportunità più interessanti, almeno considerando il rapporto tra canone di locazione e prezzo di acquisto, si trovano però lontano dai mercati immobiliari più costosi.
Rovigo guida la classifica nazionale con un rendimento lordo dell’8,8%, seguita da Isernia con l’8,7% e Vercelli con l’8,4%. Tra i venti capoluoghi con i rendimenti più elevati non compare nessuna delle grandi città italiane.
Il dato suggerisce una distinzione importante: un immobile con una quotazione elevata non garantisce necessariamente un rendimento proporzionalmente maggiore.
Per chi valuta un investimento a Milano, dunque, il prezzo di acquisto deve essere confrontato attentamente con il canone potenzialmente ottenibile, senza trascurare fiscalità, manutenzione, periodi di sfitto e spese condominiali.
Mercato immobiliare Milano, perché il quartiere conta più della media cittadina
La fotografia del mercato immobiliare italiano restituisce un Paese caratterizzato da differenze territoriali sempre più evidenti. Mentre alcune zone registrano incrementi superiori al 30%, altre perdono oltre un quinto del proprio valore.
«Parlare di un prezzo medio della casa in Italia ha sempre meno senso: le zone più care sono nei luoghi delle vacanze, le città che crescono di più non sono le più grandi e i rendimenti migliori si trovano nei capoluoghi più piccoli. Chi compra o vende deve ragionare zona per zona», dichiara Fabio Salvo, CEO di Gromia.
Una considerazione particolarmente pertinente per Milano, dove le differenze tra centro, quartieri semicentrali e periferie rendono poco rappresentativo un unico valore medio.
Per comprendere l’andamento del mercato è quindi necessario considerare la posizione dell’immobile, le caratteristiche dell’edificio, la disponibilità di servizi e collegamenti e le condizioni dell’abitazione.
Le quotazioni utilizzate nell’indagine, inoltre, non rappresentano i prezzi effettivi delle compravendite, ma valori indicativi elaborati sulla base delle rilevazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate.
L’analisi prende in considerazione le abitazioni civili in stato normale. Il valore attribuito a ciascuna zona corrisponde al punto medio tra la quotazione minima e quella massima, mentre quello del capoluogo è calcolato attraverso la mediana delle zone. Le variazioni sono riferite al confronto tra il primo semestre 2025 e il primo semestre 2026.
I dati dettagliati, suddivisi per città e zona OMI, sono consultabili sul portale del Centro studi Gromia.
Per Milano il risultato complessivo resta inequivocabile: la città conserva il primato italiano per il costo delle abitazioni, con quartieri che competono con le località turistiche più esclusive del Paese. Un mercato nel quale la distanza tra il valore degli immobili e la capacità di acquisto delle famiglie continua a rappresentare una delle questioni centrali per il futuro della città.
