Inizio d’anno tempo di valutazioni su quel che è appena stato e proiezioni su quel che verrà: in questo caso il mercato immobiliare, che sulla pelle porta ancora le ferite inferte dalla lunga crisi, ma che prova a guardare con timido ottimismo, pur con molte incognite, al futuro prossimo.
IL QUADRO • In un contesto europeo dove molti Paesi sono riusciti a lasciarsi le difficoltà del settore alle spalle, registrando anche rialzi significativi dei prezzi delle abitazioni, l’Italia resta nelle retrovie: prosegue la lenta risalita delle compravendite di case, pur se non ai livelli pre 2009 (circa 570 mila l’anno scorso), ma i prezzi nel 2018 hanno segnato un’ulteriore lieve flessione (-0,8% nel terzo trimestre, -25/30% dall’inizio della crisi).
Un quadro, quello italiano, che non è, tuttavia, omogeneo: in alcune grandi città, Milano in testa, l’inversione di tendenza c’è stata; in altre, come Bologna, Roma, Napoli e Torino, la ripresa avverrà nel prossimo biennio; in altre ancora le criticità restano marcate. Due dati ad arricchire il quadro: è vero, continuano a scendere i prezzi degli immobili, ma non di quelli nuovi (in risalita di circa l’1% l’anno scorso), e si torna a valutare l’opzione affitto, con un forte incremento della locazione breve.
Sul piatto restano, poi, i timori per un rallentamento dell’economia globale, la crisi del debito e il timore stagnazione per il nostro Paese.
FUTURO ROSACEO • Insomma, difficile che questo possa essere l’anno della ripresa del mercato immobiliare italiano: stando alle anticipazioni del rapporto Nomisma, si attende ancora un lieve aumento delle compravendite, una crescita dei mutui erogati (occhio, però, all’incognita relativa al progressivo rialzo dei tassi d’interesse) mentre sarà calma piatta sul fronte dei prezzi, per i quali ci si aspetta una leggera risalita, tra l’1 e il 3% nelle grandi città, con Milano anche qui a fare da traino.
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QUI IDEALISTA
Milano dopo Venezia e Firenze
Secondo l’ufficio studi di Idealista (idealista.it), nel 2018 i prezzi delle abitazioni hanno proseguito la discesa, registrando un -3,7% rispetto al 2017, attestandosi a una media di 1.753 euro/m²: in alcune grandi città si è, tuttavia, assistito a un rialzo delle quotazioni del mattone, come a Milano (+5,6%, 3.473 euro al metro quadro di media). Il capoluogo lombardo è terzo in Italia sul fronte del prezzo delle abitazioni dopo Venezia (4.430 euro/m²) e Firenze (3.719 euro/m²).
Detto di Milano, dando un’occhiata all’area della Città metropolitana, i prezzi al metro quadro si aggirano in media attorno ai 2.300 euro, in calo dello 0,7% rispetto all’anno precedente. Alle spalle di Milano ci sono Cernusco sul Naviglio (2.645 euro), Segrate (2.523 euro), Buccinasco (2.412 euro) e San Donato Milanese (2.357 euro), gli unici comuni sopra la media metropolitana. Aumenti a due cifre a San Vittore Olona (+18,7%) e, non superiori all’11%, a Baranzate, Pioltello e San Donato Milanese. Cali a due cifre invece per Vimodrone, Turbigo, Solaro e Motta Visconti (-23,2%).
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QUI TECNOCASA
Boom in zona San Siro-Fiera
Compravendite in ripresa e valori immobiliari di Milano su del 3,8% nel primo semestre del 2018: è la fotografia scattata dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa (tecnocasa.it). La crescita più significativa nel prezzo delle case si è registrata tra San Siro e la Fiera: +7,2%, grazie anche all’impatto positivo della M5.
San Siro, grazie ai prezzi ancora contenuti (circa duemila euro al metro quadrato) cattura l’interesse anche di investitori che comprano per poi affittare agli studenti; bene anche la zona a ridosso di CityLife, dove si realizzano soprattutto acquisti di prima casa. Cresce del 4,8% la macroarea Città Studi-Indipendenza, con un andamento al rialzo soprattutto tra via Padova e viale Abruzzi. Una città, Milano, che cambia: aspetto, questo, che influenza i dati relativi alle varie zone.
Una macroarea in crescita è, per esempio, quella di Bovisa-Sempione, che segna un +4,6%, complici anche le aspettative per la riqualificazione dello Scalo Farini e della Goccia. In salita anche l’area tra la Stazione Centrale (+4%) e gli assi di viale Monza, via Melchiorre Gioia e viale Fulvio Testi; Vercelli-Lorenteggio (+4%); Navigli-Famagosta (+2,8%), con la zona di via Ripamonti che mostra una certa vivacità.
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QUI BORSA IMMOBILIARE
C’è il riscatto delle periferie
La casa a Milano vale di più: +2% in un anno (4.895 €/mq in media). A dirlo la rilevazione dei prezzi degli immobili della Città metropolitana relativa al primo semestre 2018 curata dalla Camera di commercio di Milano MonzaBrianza Lodi: in ventuno zone i prezzi sono risultati più alti o uguali rispetto al 2013. Si allarga il centro verso le aree vicine e cresce la zona della cerchia dei Bastioni.
Bene i poli universitari di Bocconi e Cattolica-San Vittore, la zona intorno alla nuova Darsena, l’area di Gioia Pisani e l’ex Fiera con i nuovi progetti immobiliari. Quanto si spende per l’acquisto? Si va dai 9.821 €/mq del centro storico ai 7.722 mila €/mq della cerchia dei Bastioni, passando per i 5.227 mila €/mq della Circonvallazione e i 3.141 €/mq della periferia (+1,7%). Le più care? Spiga, Montenapoleone, Vittorio Emanuele e San Babila, ça va sans dire, con 12 mila euro al mq.
Le più economiche, invece, Salomone, Gallaratese, Baggio e Quinto Romano, Ronchetto, Axum (circa 2.600 euro al mq); Inganni, via Padova, Musocco (2.700); Lambrate, Gratosoglio, Quarto Oggiaro (2.800). Prime zone per crescita dei prezzi in un anno: Corvetto e Agrippa (+7%), Cermenate e Solari (+6%), Leopardi e Cuoco (+5%), Bligny, San Vittore, Baggio, Musocco, Gratosoglio (+4%). In cinque anni: Leopardi (+6%), Bligny (+6%), S. Vittore, Pisani, Musocco (+4%), Niguarda, Piceno, Cermenate (+3%), Sarpi e Washington (+2%), Conca del Naviglio e Porta Genova (+1%).
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«E’ l’anno giusto per acquistare»
Carlo Giordano (Immobiliare.it): «Cresce la domanda di affitti»
Il mercato immobiliare italiano viaggia a due velocità: da un lato le grandi città in buono stato di salute, che si traduce in prezzi tornati a salire, dall’altro le province ancora in sofferenza, soprattutto sul fronte della domanda. Emerge dai dati dell’Osservatorio di Immobiliare.it sul mercato residenziale in Italia nel 2018.
Se a livello nazionale dicembre si è concluso con un calo dei prezzi dello 0,8% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente, le città con più di 250 mila abitanti vedono crescere le cifre richieste per le abitazioni dello 0,4% contro una perdita di oltre l’1% per i centri più piccoli. La ripresa, poi, s’intravede solo al Nord, dove i in cui i costi richiesti sono rimasti praticamente stabili, mentre al Centro e al Sud prosegue il trend al ribasso.
Con i suoi 3.705 euro al metro quadrato (+5,2% in un anno) Firenze si conferma la città più cara d’Italia per chi vuole comprare casa: segue Milano con 3.322 euro/mq, con un andamento diverso da zona a zona e cifre che lo scorso dicembre risultavano cresciute del 2,7% rispetto allo stesso mese del 2017. Carlo Giordano è amministratore delegato di Immobiliare.it.
Cosa aspettarsi quest’anno?
«Tre, a mio avviso, i trend da monitorare. Il 2019 offre, intanto, ottime possibilità per chi vuole comprare casa, soprattutto nelle grandi città, vero motore di traino del mattone italiano: i costi, seppur in aumento, non hanno ancora raggiunto i livelli pre-crisi e i tassi dei mutui restano convenienti. L’incertezza sulle sorti dello spread e dell’economia, sommata a costi che continueranno a salire, rende il 2019 un anno da sfruttare per gli acquisti immobiliari: selezionando le città e poi le zone con più mercato si può avere la sicurezza di un investimento che renda nel tempo».
Poi?
«Una recente ricerca condotta tra i nostri utenti ha rivelato che in un caso su quattro chi vuole comprare casa per sostituzione prende in considerazione solo le nuove costruzioni: contando che una fetta sempre più ampia delle compravendite ha per oggetto proprio una sostituzione, è prevedibile che il settore del nuovo possa beneficiare di questa congiuntura e portare a segno buoni risultati».
C’è, infine, il capitolo affitti: quali le previsioni?
«Per la prima volta la domanda di immobili in locazione a Roma e Milano ha superato quella relativa alle abitazioni in vendita: lo stesso non è successo all’offerta, non ancora pronta a soddisfare il forte interesse che si sta polarizzando verso gli affitti nelle due metropoli. Il trend che vede la domanda di locazioni in salita non è mosso solo da necessità economiche ma sempre più da una scelta consapevole che fa sì che la ricerca si orienti verso immobili di qualità. Per quest’anno è prevedibile un ulteriore aumento dei costi dei canoni di locazione».
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IL TREND DEI MUTUI
128.886 euro,
L’importo medio finanziato per l’acquisto di immobili
80%,
La quota di mutui erogati a tasso fisso
22 anni,
Il periodo medio di ammortamento del mutuo
(Fonte: Osservatorio Facile.it / Mutui.it)
